近年来，我国各地对房价波动做出预警的城市并不少 ，但近日，湖北恩施市房地产协会下发的一份通知却引发热议。通知列举了当地部分楼盘开盘价低于备案价、甩卖抛售等十种降价行为，并要求进行引导和纠正，这份所谓的“红头文件”也因此被称为楼市“止跌令”。

      对此，当地住建部门近日表示，“该通知为民间组织所发，不会发生强制效力”。那么这份通知，有没有对当地房价起到“止跌”效果呢？开发商的促销行为，到底应不应该被纠正呢？

     “止跌令”难“稳”房价 部分房企依然让利

      在湖北恩施市新建楼盘最集中的区域，记者走访了十多个在售楼盘项目，其中近三成有不同形式的优惠活动。

      恩施市金龙大道区域某楼盘销售人员介绍，现在的价格是精装7800到8300。开盘有一个九七折。现在我们有一个特价房，大概7000左右。

      走访中记者发现，很多楼盘目前的售价，都低于售楼中心张贴的备案价，楼盘的价格，也比去年开盘时，有了幅度不小的下跌。

      恩施市火车站区域某楼盘销售人员介绍，均价大概每平米5700元左右，毛坯。去年开盘每平米6300元左右。现在买的话优惠2个点。因为现在6月份，上半年马上要冲业绩。

      这些现象，都在需要被“纠正行为”之列。对此，文件的发布单位恩施市房地产业协会介绍，他们调查发现，个别楼盘存在销售价低于备案价、即将售罄楼盘尾盘低价销售回笼资金、标低价只为宣传吸引眼球等现象。因此，发文进行行业自律。

      恩施市房地产业协会会长周绍伯告诉记者， 这些现象我们认为都是不正常的。如果这些少数企业这种行为，不及时加以纠正，它会像传染病一样，你降我降，一下就形成了恶性竞争。

      对于备受质疑的房地产业协会通过发文，干预市场价格以及开发商营销行为的问题，周绍伯表示，协会作为一个民间组织，提出一些自律性的要求，与垄断市场无关。 不是一个约束性的条款。我们既无执法权，也无强制力。

      网传的恩施市房地产协会文件截图

      让利不甘于 低于成本影响质量打击

      恩施市住建局表示，部分开发商在房屋销售过程中，对购房业主适当地在正常范围内进行了一个让利，这是一个市场行为，作为行政主管部门肯定是不会干预的，但如果是非正常情况，他们已经组建工作专班展开调查。

      恩施市住建局房产科科长郑建辉在采访中表示，如果是在我们后期调查中发现它如果是让利或者是低于成本影响质量的话，和影响购房业主的利益的话，肯定是重点打击。未取得预售许可证，未经各方业主和利害关系人同意，改变规划等违规的问题，肯定是要重点打击。

      湖北恩施5月房价由涨转跌

      其实，“止跌令”的背后，是目前三四线城市房地产市场降温的趋势，走低的房价，也是楼市去库存压力的缩影。

      刘林是一名出租车司机，去年他本打算在恩施市金龙大道区域买房，但看了一圈后，最终也没有买成。刘林告诉记者，我的心理价位在4500元、5000元这个样子，房价这么高，都在六七千元，均价都在6000元钱左右，我感觉接受不了，有点贵了。

      开了两年出租车的刘林，每月能赚6千元左右，他介绍，前年下半年，恩施房价开始明显上涨，已经由每平米4400元左右，涨到了去年的每平米6000元左右。因为价格高出预期，今年他已经放弃了看盘。而像他一样觉得房价高的人，并不少。

      数据显示，今年一季度恩施全市新建商品房销售2769套，销售面积31.7万平方米，同比减少37.73%。(数据来源：恩施市住建局)市场的转冷也让房价发生变化。今年5月份，恩施市商品房销售均价下滑到6305.44元/平方米，同比下降3.7%，开始由涨转跌。走低的房价，也进一步加强了市场“买涨不买跌”的预期，即便在周末，恩施的楼盘项目也大多冷清。

      卾旅投龙凤投资开发有限公司总经理尹锡峰表示，一般来说推出的货源，去年一个月之内都能够去库存得差不多，现在可能要三个月去化。

      数十个三四线城市 近期二手房价格下跌

      这个楼盘的销售速度，已经算是行业内的较高水平。数据显示，恩施全市新建商品住房的去库存周期，由2017年的5个月左右，延长到今年上半年的10个月。（数据来源：恩施市住建局）

      而在全国，像恩施这样的三四线城市不在少数。据不完全统计，2019年1-5月，全国55个三四线城市：（数据来源：诸葛找房）

      新房销售套数和面积同比分别下降：

      8.57% 8.44%；

      36.4%的城市价格出现下跌；

      44.4%的城市二手住宅价格出现下跌

      平均跌幅3.82%

      缺乏基础支撑 高投入带来高库存

      价格、销量的下跌，是不是意味着楼市的下行？在去库存的压力之外，房地产市场又将面临着怎样的变化呢？

      黄俊是恩施市一个在售楼盘项目的负责人，4年前，因为看到房地产市场的火热，他辞职进入了这个行业。 现在已经成为恩施市德信置业有限公司总经理，他表示从15年开始，楼市就开始慢慢特别火了。18年上半年可能一下子整个房地产井喷，他们讲的叫日光盘，大家都打着电话找着关系，只要买到房。

      被吸引的不仅是黄俊。在恩施，目前共有大大小小100个左右的房地产开发企业。数据显示，恩施市的土地供应从2011年起，就一直都稳定在每年1100亩左右的供应量。而从全国来看，2016年到2018年，三四线城市住宅用地推出量分别同比增长22%和43%，成交量分别同比增长27%和33%，均呈现逐年递增的态势。（数据来源：中国指数研究院）

      面对新的市场形势，房企也开始调整自己的供应节奏和房屋类型，应对变化。

      恩施市德信置业有限公司总经理黄俊告诉记者，你的产品做好，你的服务做好了，包括你的后期的物业，你做好，我不愁卖，可能我比其他的哪怕贵一点，我相信还是有市场。

      卾旅投龙凤投资开发有限公司总经理尹锡峰认为，拿地过后几个月就要实行一个销售、资金快回笼这一种快周转的模式就不行了。现在要研究的是产品的品质和后期的物业服务这一块。